Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf eines inländischen Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie zählt zu den Verkehrsteuern und wird auf den Eigentumswechsel erhoben. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Für Erwerber ist sie ein wesentlicher Bestandteil der Kaufnebenkosten.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer wird fällig, wenn ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht den Eigentümer wechselt – typischerweise durch einen notariellen Kaufvertrag. Besteuert wird der Erwerbsvorgang selbst, nicht der laufende Besitz (dafür gibt es die Grundsteuer). Bemessungsgrundlage ist regelmäßig der Kaufpreis bzw. der Wert der Gegenleistung. Die Steuer entsteht mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts; das Finanzamt erteilt nach Zahlung die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgt.
Steuersätze und Berechnung
Die Höhe des Steuersatzes legt jedes Bundesland selbst fest, seit 2006 besteht hier eine eigene Gesetzgebungskompetenz der Länder. Die Sätze liegen aktuell zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises:
- Bayern erhebt mit 3,5 % den niedrigsten Satz.
- Bundesländer wie Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen und das Saarland erheben mit 6,5 % den höchsten Satz.
- Die übrigen Länder liegen meist zwischen 5,0 % und 6,0 %.
Rechenbeispiel: Ein Grundstück wird für 300.000 € erworben. Beträgt der Steuersatz im jeweiligen Bundesland 6,5 %, ergibt sich eine Grunderwerbsteuer von 19.500 € (300.000 € × 6,5 %). Bei einem Satz von 3,5 % wären es nur 10.500 €. Der Unterschied zeigt, wie stark das Bundesland die Kaufnebenkosten beeinflusst.
Befreiungen und Abgrenzung
Nicht jeder Eigentumsübergang löst Grunderwerbsteuer aus. Wichtige Befreiungen nach dem GrEStG sind:
- Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner.
- Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie (z. B. von Eltern auf Kinder).
- Erbschaften und Schenkungen – diese unterliegen stattdessen der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer.
- Erwerbsvorgänge mit einer Gegenleistung von nicht mehr als 2.500 € (Freigrenze).
Abzugrenzen ist die Grunderwerbsteuer von der laufenden Grundsteuer: Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an, die Grundsteuer jährlich für den Besitz. Mitverkauftes bewegliches Inventar (z. B. eine Einbauküche) gehört nicht zur Bemessungsgrundlage und kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, um die Steuerlast zu senken.
Für die Buchhaltung des Erwerbers ist die Grunderwerbsteuer ein Teil der Anschaffungsnebenkosten. Sie wird nicht sofort als Aufwand verbucht, sondern erhöht die Anschaffungskosten des Grundstücks und damit den Bilanzansatz. Da Grund und Boden nicht planmäßig abgeschrieben wird, wirkt sich die auf den Grundstücksanteil entfallende Grunderwerbsteuer nicht über Abschreibungen aus. Der auf das Gebäude entfallende Anteil wird hingegen über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Für private Käufer gehört die Grunderwerbsteuer zu den nicht erstattungsfähigen Kaufnebenkosten, die bei der Finanzierungsplanung von Anfang an einkalkuliert werden sollten.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Gesetzlich sind Käufer und Verkäufer gemeinsam Steuerschuldner. In der Praxis wird im Kaufvertrag fast immer vereinbart, dass der Käufer die gesamte Grunderwerbsteuer trägt.
Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Das Finanzamt versendet nach dem notariellen Kaufvertrag einen Steuerbescheid. Die Steuer ist in der Regel innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe fällig. Erst nach Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuch erteilt.
Kann man die Grunderwerbsteuer sparen?
Legal lässt sich die Bemessungsgrundlage senken, indem mitverkauftes bewegliches Zubehör im Vertrag gesondert ausgewiesen wird. Außerdem sind Erwerbe unter nahen Angehörigen sowie Erbschaften und Schenkungen von der Grunderwerbsteuer befreit.