Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden in Deutschland. Sie wird von den Gemeinden erhoben und zählt zu deren wichtigsten eigenen Einnahmequellen. Mit der Grundsteuerreform, die zum 1. Januar 2025 in Kraft getreten ist, wurde die Berechnung der Grundsteuer grundlegend neu geregelt.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer besteuert das Eigentum an Grundbesitz unabhängig von der persönlichen Leistungsfähigkeit des Eigentümers. Rechtsgrundlage ist das Grundsteuergesetz (GrStG). Unterschieden werden zwei Arten:
- Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (agrarisch).
- Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke (baulich).
Mit der Reform wurde zudem die Grundsteuer C ermöglicht: Gemeinden können auf baureife, aber unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festlegen, um Spekulation entgegenzuwirken und Baulücken zu schließen.
Berechnung der Grundsteuer
Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:
- 1. Grundsteuerwert: Das Finanzamt stellt den Wert des Grundstücks fest (im Bundesmodell aus Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr und statistischer Nettokaltmiete).
- 2. Grundsteuermessbetrag: Der Grundsteuerwert wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert. Diese liegt seit der Reform deutlich niedriger, etwa bei 0,031 % für Wohngrundstücke.
- 3. Grundsteuer: Der Messbetrag wird mit dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz multipliziert.
Die Formel lautet vereinfacht: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer. Ein Beispiel: Beträgt der Grundsteuermessbetrag 100 € und der Hebesatz der Gemeinde 400 %, ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von 400 € (100 € × 4,0).
Wegen der föderalen Öffnungsklausel berechnen mehrere Bundesländer die Grundsteuer abweichend vom Bundesmodell. Bayern etwa nutzt ein reines Flächenmodell, bei dem nur die Flächen von Grundstück und Gebäude maßgeblich sind, nicht der Wert.
Grundsteuerreform und Bedeutung
Anlass der Reform war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018, das die alten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärte, weil sie auf veralteten Wertverhältnissen (1964 bzw. 1935) beruhten. Wichtige Punkte:
- Alle rund 36 Millionen Grundstücke mussten neu bewertet werden.
- Die Reform ist insgesamt aufkommensneutral angelegt, das heißt die Gesamteinnahmen sollen gleich bleiben – im Einzelfall kann die Steuer aber steigen oder sinken.
- Die Grundsteuer kann bei vermieteten Objekten über die Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden.
Für Eigentümer ist die Grundsteuer eine laufende, jährlich wiederkehrende Belastung, die in der Regel in vier Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig wird. Die Gemeinde versendet dazu einen Grundsteuerbescheid, der auf dem vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuermessbetrag aufbaut. Wer mit der Bewertung nicht einverstanden ist, kann gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts Einspruch einlegen – nicht jedoch gegen den Hebesatz, da dieser durch die kommunale Satzung bestimmt wird. Die Grundsteuer ist damit ein gutes Beispiel für das Zusammenwirken von Finanzamt und Gemeinde im deutschen Steuersystem.
Häufige Fragen zur Grundsteuer
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Steuerschuldner ist grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks zum 1. Januar eines Jahres. Bei vermieteten Immobilien kann die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Was ist der Hebesatz?
Der Hebesatz ist ein von jeder Gemeinde individuell festgelegter Prozentsatz, mit dem der Grundsteuermessbetrag multipliziert wird. Über ihn steuern die Kommunen die Höhe ihrer Grundsteuereinnahmen selbst.
Warum war die Grundsteuerreform notwendig?
Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Bewertung nach veralteten Einheitswerten 2018 für verfassungswidrig erklärt, weil gleichartige Grundstücke ungleich besteuert wurden. Die Reform schafft eine zeitgemäße, gleichmäßigere Bewertungsgrundlage.