Ein Hypothekarkredit ist ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht an einer Immobilie abgesichert ist. Als Sicherheit dient dem Kreditgeber die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch. Hypothekarkredite werden vor allem zur Finanzierung von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen eingesetzt.
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Hypothekarkredit?
Der Hypothekarkredit ist eine Form des langfristigen Darlehens, bei dem eine Immobilie als Sicherheit dient. Kann der Kreditnehmer das Darlehen nicht mehr bedienen, hat der Kreditgeber das Recht, die Immobilie zu verwerten und sich aus dem Erlös zu befriedigen. Diese dingliche Absicherung senkt das Risiko für die Bank, weshalb Hypothekarkredite in der Regel günstigere Zinsen bieten als unbesicherte Darlehen. Der Begriff wird häufig synonym mit Immobilienkredit oder Baufinanzierung verwendet und ist besonders im süddeutschen und österreichisch-schweizerischen Sprachraum gebräuchlich. Charakteristisch ist die enge Verbindung zwischen dem Darlehen und der belasteten Immobilie, die dem Kreditgeber eine besonders werthaltige Sicherheit bietet.
Absicherung durch Grundpfandrechte
Die Sicherheit eines Hypothekarkredits beruht auf einem Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Man unterscheidet zwei Formen:
- Hypothek: Sie ist streng an eine bestimmte Forderung gebunden (akzessorisch). Sinkt die Restschuld, verringert sich auch die Hypothek.
- Grundschuld: Sie ist von einer konkreten Forderung unabhängig (nicht akzessorisch) und in der Praxis heute die häufigere Form, weil sie flexibler wieder verwendet werden kann.
Die Rangfolge im Grundbuch ist entscheidend: Ein erstrangig eingetragenes Grundpfandrecht wird im Verwertungsfall vorrangig bedient und gilt daher als besonders sicher. Nachrangige Rechte tragen ein höheres Risiko und werden deshalb oft teurer verzinst.
Konditionen und Rückzahlung
Hypothekarkredite werden meist als Annuitätendarlehen mit langer Laufzeit vergeben. Wichtige Konditionen sind:
- der Beleihungswert und die daraus abgeleitete Beleihungsgrenze der Immobilie
- der Sollzins und die Dauer der Zinsbindung
- die Höhe des Eigenkapitals des Kreditnehmers
- die vereinbarte Tilgungshöhe und mögliche Sondertilgungen
Je höher das eingebrachte Eigenkapital und je niedriger die Beleihung, desto günstiger fallen in der Regel die Zinskonditionen aus. Die monatliche Rate setzt sich – wie beim Annuitätendarlehen üblich – aus einem sinkenden Zins- und einem steigenden Tilgungsanteil zusammen. Nach Ablauf der Zinsbindung wird die dann verbleibende Restschuld häufig über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert. Steigt oder fällt das Zinsniveau bis dahin, verändert sich die Belastung der Anschlussfinanzierung entsprechend – dieses Zinsänderungsrisiko lässt sich durch eine lange Zinsbindung oder ein Forward-Darlehen begrenzen. Insgesamt gehört der Hypothekarkredit wegen der guten Besicherung zu den zinsgünstigsten Formen der langfristigen Fremdfinanzierung.
Häufige Fragen zum Hypothekarkredit
Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden und sinkt mit der Restschuld. Die Grundschuld ist von einer konkreten Forderung unabhängig und lässt sich flexibler nutzen, weshalb sie in der Praxis überwiegt.
Wie viel Eigenkapital ist nötig?
Grundsätzlich sind Finanzierungen auch mit wenig Eigenkapital möglich. Üblich ist jedoch, mindestens die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises selbst zu tragen, da dies die Zinskonditionen verbessert und das Risiko senkt.
Was bedeutet der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte, dauerhaft erzielbare Wert der Immobilie. Er bildet die Grundlage dafür, in welcher Höhe die Bank einen Kredit gegen die Immobilie vergibt.