Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück als Sicherheit für eine Forderung belastet wird. Der Gläubiger – in der Regel eine Bank – erhält das Recht, sich bei Nichtzahlung aus dem Grundstück zu befriedigen, etwa durch Zwangsversteigerung. Die Hypothek ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und dient vor allem der Absicherung von Immobilienkrediten.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Hypothek?
Die Hypothek gehört neben der Grundschuld zu den Grundpfandrechten. Ihr wesentliches Merkmal ist die Akzessorietät: Die Hypothek ist untrennbar mit der zugrunde liegenden Forderung verbunden. Sie entsteht nur in Höhe der tatsächlich bestehenden Forderung und verringert sich, sobald der Kredit getilgt wird. Ist die Forderung vollständig zurückgezahlt, wandelt sich die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld um.
Die Bestellung einer Hypothek erfolgt durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch, Abteilung III. Erst mit der Eintragung wird das Grundpfandrecht wirksam.
Abgrenzung zur Grundschuld
In der Praxis wird heute überwiegend die Grundschuld statt der Hypothek verwendet. Der Unterschied liegt in der Bindung an die Forderung:
- Hypothek: akzessorisch – an eine konkrete Forderung gebunden, verringert sich mit der Tilgung.
- Grundschuld: abstrakt – besteht unabhängig von einer Forderung und kann nach Tilgung für neue Kredite erneut genutzt werden.
Wegen ihrer Flexibilität bevorzugen Banken meist die Grundschuld. Die Hypothek bietet dem Schuldner dagegen den Vorteil, dass der Gläubiger nur in Höhe der noch offenen Forderung gesichert ist.
Bedeutung in der Praxis
Bei einer Baufinanzierung gewährt die Bank ein Darlehen und lässt sich im Gegenzug eine Hypothek (oder Grundschuld) auf die Immobilie eintragen. Zahlt der Kreditnehmer seine Raten nicht, kann die Bank die Zwangsversteigerung betreiben und den Erlös zur Tilgung verwenden. Für den Kreditnehmer bedeutet die dingliche Sicherung meist günstigere Zinsen, da das Risiko der Bank sinkt. Die Hypothek wird in der Bilanz des Schuldners als Verbindlichkeit ausgewiesen, das belastete Grundstück bleibt im Anlagevermögen. Neben der Buchhypothek gibt es die Briefhypothek, über die zusätzlich ein Hypothekenbrief ausgestellt wird; dieser erleichtert die Übertragung des Rechts auf einen anderen Gläubiger. Welche Form gewählt wird, hängt von den Vereinbarungen zwischen den Beteiligten ab.
Häufige Fragen zur Hypothek
Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Die Hypothek ist an eine konkrete Forderung gebunden und verringert sich mit deren Tilgung. Die Grundschuld besteht unabhängig von einer Forderung und kann nach Rückzahlung erneut für neue Kredite genutzt werden. Banken bevorzugen daher meist die Grundschuld.
Wie entsteht eine Hypothek?
Eine Hypothek entsteht durch die Einigung zwischen Eigentümer und Gläubiger sowie die Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs. Erst mit dieser Eintragung wird das Grundpfandrecht rechtswirksam.
Was passiert mit der Hypothek nach vollständiger Tilgung?
Ist die gesicherte Forderung vollständig getilgt, wandelt sich die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld um. Der Eigentümer kann sie im Grundbuch löschen lassen oder für eine spätere Finanzierung weiterverwenden.