Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das ein Grundstück mit einer bestimmten Geldsumme belastet und dem Gläubiger das Recht gibt, sich bei Nichtzahlung durch Zwangsversteigerung des Grundstücks zu befriedigen. Sie ist die in der Praxis am häufigsten verwendete Form der Kreditsicherung bei Immobilienfinanzierungen.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist gesetzlich in den §§ 1191 ff. BGB geregelt. Sie dient als dingliche Sicherheit, mit der ein Kreditgeber – meist eine Bank – das gewährte Darlehen absichert. Wird die Grundschuld bestellt, erhält der Gläubiger das Recht, aus dem belasteten Grundstück die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zu verlangen. Zahlt der Schuldner seinen Kredit nicht zurück, kann die Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben.
Ein zentrales Merkmal ist die Abstraktheit: Die Grundschuld ist – anders als die Hypothek – nicht zwingend an eine bestimmte Forderung gebunden. Sie besteht rechtlich unabhängig vom Darlehen und kann daher flexibel für unterschiedliche Kredite genutzt werden.
Funktion und Eintragung
Die Grundschuld wird ins Grundbuch, genauer in Abteilung III, eingetragen. Zur Bestellung sind in der Regel folgende Schritte nötig:
- Notarielle Beurkundung: Die Bestellung der Grundschuld muss notariell erfolgen.
- Eintragung ins Grundbuch: Erst mit der Eintragung wird die Grundschuld wirksam.
- Sicherungsabrede: Ein gesonderter Vertrag verknüpft die Grundschuld mit dem konkreten Darlehen (Zweckerklärung).
Man unterscheidet die Buchgrundschuld (nur Eintragung im Grundbuch) und die Briefgrundschuld (zusätzlich Ausstellung eines Grundschuldbriefs). Die Briefgrundschuld lässt sich ohne erneute Grundbucheintragung übertragen, während die Buchgrundschuld günstiger ist, weil keine Briefkosten anfallen. Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens bleibt die Grundschuld zunächst bestehen und kann auf Wunsch gelöscht oder für künftige Kredite weiterverwendet werden.
Die Höhe der Grundschuld umfasst neben dem Nennbetrag in der Regel auch Grundschuldzinsen von häufig 12 bis 18 Prozent sowie eine einmalige Nebenleistung. Diese hohen Zinssätze dienen nicht der laufenden Verzinsung, sondern sichern der Bank im Verwertungsfall zusätzliche Ansprüche ab, etwa für Verzugszinsen und Kosten der Zwangsvollstreckung.
Abgrenzung zur Hypothek
Grundschuld und Hypothek sind beides Grundpfandrechte, unterscheiden sich aber wesentlich:
- Die Hypothek ist akzessorisch, also fest an eine bestimmte Forderung gebunden. Sinkt die Darlehensschuld, verringert sich auch die Hypothek.
- Die Grundschuld ist abstrakt und unabhängig von der Forderung. Sie bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen bereits teilweise getilgt ist.
Wegen dieser Flexibilität bevorzugen Banken in der Praxis die Grundschuld.
Häufige Fragen zur Grundschuld
Was passiert mit der Grundschuld nach Tilgung des Kredits?
Nach vollständiger Rückzahlung bleibt die Grundschuld zunächst eingetragen. Der Eigentümer kann sie löschen lassen oder als Eigentümergrundschuld behalten, um sie für künftige Finanzierungen zu nutzen.
Worin liegt der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Die Hypothek ist an eine konkrete Forderung gebunden und sinkt mit der Tilgung. Die Grundschuld ist davon unabhängig und bleibt in voller Höhe bestehen, was sie flexibler einsetzbar macht.
Wo wird die Grundschuld eingetragen?
Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Die Eintragung erfolgt nach notarieller Beurkundung durch das Grundbuchamt.